公示的地块是谧空间武汉信息科技有限公司在2021年以底价30310万元竞得的东湖高新区P（2021）073号地块，成交楼面价约为8326.96元/平方米。

　　根据股权穿透，这是小米全资持有的公司拍下的地块，总投资80亿元，要建一座以手机、智能硬件和IOT平台为核心的互联网总部或区域总部，住宅地块定向卖给小米员工。

　　小米开发房地产的新闻似乎早已屡见不鲜，但真正投产亮相对外开售的住宅项目似乎没有过。

　　再来看小米规划住宅的地块素质：地块不大，只有2栋百米高层、2栋50米小高层，332户，容积率2.0，建筑密度19.5%，住宅建筑面积35700㎡，地块素质可以算优秀了，配建有养老服务用房、儿童老年活动场地、九游官方入口公共厕所、垃圾房。而且阳台、空中花园面积3935㎡，也就是说，可能是四代宅？

　　但曝光的效果图里，看起来不太像四代，而是相对传统的公建化立面，铝板+玻璃幕墙的设计。

　　年轻人的第一套房，拿地土拍、设计、盖房靠众筹，房子对标万柳书院，价格对比鹤岗，市场价2万/㎡，小米房产7999元/㎡起。

　　产品一定要有创新，什么撸猫户型、电竞户型、九游官方入口无孩户型，没有做不到只有想不到。

　　车库里的充电桩和家里的小爱同学联通，你在家里可以呼唤小米汽车充电，在车里可以让小米电饭煲做饭，手机上的什么陶瓷、微晶、奥氏304、铸压一体化全用在外立面和户内，饥饿营销做得好，买房靠手速抢不到。

　　充会员可以享受全套小米智能家居，看广告可以减少月供，交房时不服先跑个分。

　　十年前雷军和杨国强、郁亮做过深度探讨，甚至也官宣过和华润、万科合作，也曾经在北京上海高价拿地，但最终都无疾而终。上海的地甚至花了15.5亿交了3亿保证金，后来土地被收回，再后来被绿城48亿拍下成为新地王。

　　14年冯仑和郁亮去小米参观学习，雷军问他们了一个问题：房子为什么不能削一半价去卖？直接把冯仑吓坏了。

　　雷军去年也在亚布力论坛说过，他们测算北京房价应该降到2.1万元每平米，可官方指导价是5.4万元每平米。要是按小米模式来，房价至少得砍掉一半。

　　何为小米模式？前段时间刚读了雷军那本《小米创业思考》，小米的成功主要基于几个关键点：用户参与、极致产品、成本定价、高效率运营和互联网思维。

　　小米模式是以“技术为本、效率革命、用户共创”为核心的商业模式，通过硬件+新零售+互联网服务铁人三项重构产业链，实现“感动人心、价格厚道”的性价比目标。

　　简单来说，其实是通过效率的提升，比如资金使用效率、产业链整合，体验的提升，快速迭代，打造爆品。

　　从小米手机，到小米手环、智能插座、充电宝、空气净化器、扫地机器人、电视等等一系列产品，再到小米汽车，小米及其生态链所到之处风卷残云，小米生态链通过顺为资本等平台累计投资超550家企业，其中25家已经上市了。

　　那为什么雷军把地退了，不开发房地产了？是算不赢账？行业太重？是没挑战？没利润？

　　传统房价构成里，土地成本占45%，管理费税费占15%，融资成本占12%。看起来利率挺高，但真正的净利润，跟小米卖硬件差不多。虽然它是个很重的行业，但雷军不怕重，我的理解是，小米可能不是不做，是没时间和精力去做这些。

　　依赖土地金融的 拿地 - 开发 - 销售 模式，导致资金周转率低（平均 2-3 年），资金成本高企，抗风险能力弱。

　　开发商主导的标准化产品难以满足个性化需求，市场信息不对称严重，用户体验割裂。

　　建筑行业工业化率不足 10%，供应链分散，质量管控依赖人工，成本与工期不可控。

　　首先小米的思路，一定是爆品逻辑。小米做产品，会采用 最小可行性产品（MVP） 策略，先建个小项目练练手。等等，开篇那个项目怕不就是练手的？

　　小米的产品经理不会闭门造车，而是主打“听劝”，注重用户反馈，快速迭代产品，和用户共创，深入挖掘居住痛点去定制化产品，什么隔音、人性化、居住舒适度，真正的全生命周期户型，户型按个按钮一键切换墙体改变户型结构，一定有一些痛点考量击中人心。

　　传统房企需18个月完成开发建设，小米模式通过一八三制开发体系压缩周期：一个月用户需求与设计完成，八个月模块化施工，投资智能建造企业，推动装配式建筑技术应用，全装配式、模块化住宅将工期再缩短 30% 以上，全线机器人造房子，三个月场景化交付。

　　联合建材企业打造 小米优选 供应链，通过规模化采购降低成本，与建筑材料供应商建立长期稳定的合作关系，通过大规模采购降低材料成本。在施工环节，引入先进的建筑技术与管理模式，提高施工效率，减少工期延误带来的成本增加。同时，精简企业内部管理流程，降低运营成本，将节省下来的成本反馈给购房者，进一步提升产品性价比。

　　也许你发现了，小米成功的核心是产品，效率，产业链整合，后期运营。这些运用到房地产上也同样适用，而地产观察在做的，也是这几件事。

　　3月28/29日，「第六期地产观察高品质实训营」开启，把如何低成本高效率做好产品一次性讲透说清。